Nos últimos meses, circularam informações equivocadas de que a Reforma Tributária aumentaria a carga tributária sobre vendas e locações de imóveis no Brasil. Esse tipo de notícia gerou apreensão entre proprietários, investidores e profissionais do mercado imobiliário.
Diante desse cenário, a Receita Federal divulgou nota de esclarecimento afirmando que tais informações não procedem. A Reforma Tributária não cria uma nova tributação específica para o setor imobiliário. O que ocorrerá, na prática, é a substituição dos tributos federais, estaduais e municipais atualmente existentes por um modelo de Imposto sobre Valor Agregado, o chamado IVA Dual, cuja vigência está prevista para iniciar em 2027.
Um dos pilares dessa modernização é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um sistema que promete organizar e consolidar as informações sobre imóveis em todo o território nacional, trazendo mais segurança jurídica, transparência e previsibilidade para proprietários, compradores e vendedores.
Ao longo deste artigo, você entenderá o que é o CIB, como funcionará o IVA Dual no setor imobiliário, quais são os principais mitos sobre a tributação, os prazos de implementação e os benefícios esperados com a reforma.
O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
O Cadastro Imobiliário Brasileiro é uma inovação prevista na Reforma Tributária e consiste em um inventário nacional que reunirá informações sobre todos os imóveis do país em uma base de dados unificada.
Esse cadastro será alimentado por informações fornecidas pelos municípios, cartórios de registro de imóveis e outros órgãos públicos, permitindo a consolidação dos dados em uma plataforma única, padronizada e transparente. O objetivo é eliminar a fragmentação atual das informações imobiliárias, que hoje estão dispersas em diferentes bases e sistemas.
A principal finalidade do CIB é ampliar a segurança jurídica nas operações imobiliárias. Com dados consolidados, proprietários terão maior garantia quanto à regularidade de seus bens, adquirentes poderão acessar informações mais claras antes da compra, e vendedores enfrentarão menos burocracia e menor risco de questionamentos futuros.
Embora o CIB seja fundamental para o funcionamento do novo modelo tributário, sua aplicação prática está prevista apenas a partir de 2027, acompanhando a implementação do IVA Dual.
Mitos sobre aumento da tributação no setor imobiliário
Uma das maiores preocupações relacionadas à Reforma Tributária foi a possibilidade de aumento na carga tributária sobre aluguéis e vendas de imóveis. No entanto, essa interpretação não encontra respaldo na legislação aprovada nem nas manifestações oficiais da Receita Federal.
A Reforma não institui um novo imposto para o setor imobiliário. O que ocorre é a substituição de diversos tributos atuais por um sistema unificado, com regras mais claras e mecanismos de neutralidade tributária. Além disso, a própria lei complementar prevê redutores que foram desenhados para evitar aumento da carga tributária.
Entre esses mecanismos estão a redução significativa da tributação sobre locações, a diminuição da carga nas demais operações imobiliárias e a aplicação de redutores adicionais, como o redutor de ajuste e o redutor social, que diminuem a base de cálculo em situações específicas. Essas medidas buscam preservar a viabilidade econômica do setor e proteger pequenos e médios proprietários.
Como a Reforma Tributária afeta as locações de imóveis
A nova legislação estabelece regras diferenciadas para locações, levando em conta o perfil do locador e o valor dos aluguéis. Pessoas físicas que possuem até três imóveis locados e cuja renda anual com aluguéis não ultrapasse R$ 240 mil não estarão sujeitas à tributação pelo IVA Dual. Isso significa que a maioria dos pequenos proprietários permanecerá isenta.
Já pessoas físicas com mais de três imóveis locados ou com rendimentos acima desse limite passarão a se enquadrar nas regras do IVA Dual. Ainda assim, o sistema prevê redutores importantes, especialmente para aluguéis residenciais de menor valor. Aluguéis de até R$ 600 mensais, por exemplo, contarão com isenção por meio do redutor social.
As pessoas jurídicas que atuam no mercado imobiliário continuarão sendo tributadas, mas também poderão aplicar os redutores previstos em lei. Essas regras demonstram a intenção de preservar a função social da habitação e evitar impactos negativos sobre famílias e pequenos investidores.
Segurança jurídica e benefícios trazidos pelo CIB
A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro representa um avanço significativo para a segurança jurídica no país. Atualmente, a fragmentação das informações imobiliárias gera inconsistências, insegurança e até oportunidades para fraudes.
Com o CIB, o Brasil passará a contar com um cadastro único e integrado, que funcionará como uma verdadeira identidade dos imóveis. Isso trará mais confiança para proprietários, maior clareza para compradores e mais proteção para vendedores, reduzindo litígios e questionamentos posteriores às transações.
Além disso, o cadastro contribuirá para maior eficiência tributária, ao permitir a correta vinculação dos imóveis ao novo sistema do IVA Dual, e facilitará o cruzamento de dados para coibir registros irregulares ou duplicados.
Prazos e cronograma de implementação
A Reforma Tributária estabeleceu um cronograma gradual para a implementação do novo sistema. O IVA Dual passará a ser exigido somente a partir de 2027. Durante todo o ano de 2026, os sistemas estarão disponíveis em ambiente de testes, permitindo que municípios, empresas e contribuintes se adaptem sem riscos de penalidades.
A Receita Federal já informou que os sistemas serão desenvolvidos com foco na simplicidade, acessibilidade e transparência, buscando facilitar a adaptação dos usuários. Esse período de transição é essencial para que todos compreendam as mudanças e ajustem seus processos com segurança.
O que empresas e proprietários devem fazer agora
Embora a aplicação efetiva do novo modelo ainda esteja a alguns anos de distância, a preparação antecipada é fundamental. O primeiro passo é acompanhar apenas informações oficiais, evitando a disseminação de notícias equivocadas. Também não há, neste momento, exigência de investimentos imediatos em sistemas ou adequações complexas.
Empresas do setor imobiliário podem, desde já, mapear possíveis impactos fiscais e simular cenários com base nos redutores previstos na legislação. Buscar orientação de uma contabilidade consultiva especializada é uma estratégia importante para identificar oportunidades de economia tributária e planejar a transição de forma organizada e segura.
Conclusão
A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro e a implementação do IVA Dual representam avanços relevantes na modernização do sistema tributário e na segurança jurídica do setor imobiliário. Ao contrário do que foi divulgado em algumas informações equivocadas, não haverá aumento generalizado da tributação sobre vendas e locações de imóveis.
A legislação prevê reduções e mecanismos de proteção, especialmente para pequenos proprietários e locações residenciais, garantindo equilíbrio fiscal e estímulo ao mercado. O CIB, por sua vez, tende a reduzir fraudes, organizar informações e fortalecer a confiança nas transações imobiliárias.
Com um cronograma que permite testes em 2026 e aplicação apenas a partir de 2027, há tempo suficiente para adaptação. O momento agora é de informação qualificada e planejamento estratégico, garantindo uma transição segura e eficiente para o novo modelo tributário.