Criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): mais segurança jurídica e menos mitos sobre a Reforma Tributária

Criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): mais segurança jurídica e menos mitos sobre a Reforma Tributária

Nos últimos meses, circularam informações equivocadas de que a Reforma Tributária aumentaria a carga tributária sobre vendas e locações de imóveis no Brasil. Esse tipo de notícia gerou apreensão em proprietários, investidores e até no mercado imobiliário em geral.

No entanto, a Receita Federal divulgou uma nota de esclarecimento reforçando que tais informações não procedem. A Reforma não cria uma nova tributação sobre o setor imobiliário; o que ocorre, de fato, é a substituição dos tributos federais, estaduais e municipais atuais por um Imposto sobre Valor Agregado – IVA Dual, a partir de 2027.

Um dos pontos centrais dessa modernização será a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Este sistema promete organizar e consolidar as informações sobre imóveis em todo o país, trazendo mais segurança jurídica, transparência e previsibilidade para proprietários, adquirentes e vendedores.

Neste artigo, você vai entender o que é o CIB, como funcionará o IVA Dual no setor imobiliário, os mitos sobre a tributação, os prazos de implementação e os benefícios esperados com a modernização tributária.

O Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB é uma inovação prevista na Reforma Tributária. Trata-se de um inventário nacional que reunirá informações sobre todos os imóveis do país em uma única base de dados.

Esse cadastro será alimentado por informações fornecidas por municípios, cartórios de registro de imóveis e outros órgãos públicos. O objetivo é consolidar dados em uma plataforma única e transparente, acessível tanto às administrações tributárias quanto à sociedade.

A principal finalidade do CIB é trazer segurança jurídica para todas as operações imobiliárias:

• Proprietários terão maior garantia quanto à regularidade de seus bens;

• Adquirentes terão acesso a informações mais claras antes da compra;

• Vendedores poderão contar com menos burocracia e riscos de questionamentos posteriores.

O CIB será um instrumento fundamental para relacionar os imóveis ao novo sistema de tributação, o IVA Dual, mas sua vigência prática ocorrerá somente a partir de 2027.

Mitos sobre aumento da tributação no setor imobiliário

Uma das maiores preocupações geradas pela Reforma Tributária foi a possibilidade de aumento na tributação sobre aluguéis e vendas de imóveis. No entanto, a Receita Federal foi clara: essa informação é incorreta.

A Reforma não cria um imposto novo para o setor imobiliário. O que acontecerá é a substituição de diferentes tributos atuais (federais, estaduais e municipais) por um sistema unificado, o IVA Dual.

Além disso, a própria lei complementar trouxe mecanismos de redução que garantem que a carga tributária seja mantida ou até reduzida em muitos casos. Entre eles:

• Redução de 70% na tributação de locações;

• Redução de 50% nas demais operações com imóveis;

• Aplicação de redutores adicionais: redutor de ajuste e redutor social, que reduzem ainda mais a base de cálculo em determinadas situações.

Essas medidas foram desenhadas para que o setor imobiliário não tivesse aumento de carga tributária, preservando a viabilidade do mercado e a segurança dos pequenos e médios proprietários.

Como a Reforma Tributária afeta locações de imóveis

Um dos pontos mais importantes da nova legislação é a diferenciação entre perfis de locadores e valores de locação.

• Locações de até 3 imóveis, com valor inferior a R$ 240 mil anuais, não terão tributação para pessoas físicas. Isso significa que a grande maioria dos pequenos proprietários ficará isenta.

• Pessoas físicas que possuem mais de três imóveis locados ou valores acima desse limite entrarão na regra do IVA Dual.

• Aluguéis residenciais de até R$ 600 por mês estarão isentos de tributação, graças ao redutor social.

• Pessoas jurídicas que atuam no mercado imobiliário continuarão sendo tributadas, mas com a aplicação dos redutores previstos em lei.

Essas regras demonstram a intenção do legislador em proteger a locação de pequenos imóveis residenciais, preservando a função social da habitação e evitando impactos negativos sobre famílias e microinvestidores.

Segurança jurídica e benefícios do CIB

A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro representa um avanço para a segurança jurídica no país. Atualmente, informações sobre imóveis estão dispersas em diferentes cartórios, prefeituras e órgãos públicos, o que gera insegurança, inconsistências e até espaço para fraudes.

Com o CIB, o Brasil passará a ter um cadastro único, padronizado e integrado. Entre os principais benefícios estão:

• Segurança para proprietários: maior garantia sobre a titularidade e situação legal do imóvel.

• Confiança para adquirentes: mais clareza nas negociações, com dados oficiais consolidados.

• Proteção para vendedores: menor risco de questionamentos jurídicos posteriores à venda.

• Eficiência tributária: maior transparência nas operações imobiliárias relacionadas ao IVA Dual.

• Redução de fraudes: cruzamento de informações para coibir registros irregulares ou duplicados.

Na prática, o CIB funcionará como uma “carteira de identidade” dos imóveis brasileiros, fortalecendo o mercado imobiliário e proporcionando maior previsibilidade às transações.

Prazos e implementação do novo sistema

A Reforma Tributária estabeleceu um cronograma gradual para implementação.

• O IVA Dual passará a ser exigido somente em 2027.

• Durante todo o ano de 2026, os sistemas estarão disponíveis para testes. Isso significa que municípios, empresas e contribuintes poderão se adaptar ao novo modelo sem custos ou riscos de penalidades.

• A Receita Federal já adiantou que os sistemas de operacionalização serão simples, acessíveis e transparentes, facilitando o uso por parte de contribuintes e gestores públicos.

Esse período de transição é fundamental para garantir que todos os envolvidos possam compreender as mudanças, adaptar processos internos e realizar testes antes da entrada em vigor definitiva.

O que empresas e proprietários devem fazer agora

Embora a implantação efetiva do IVA Dual só ocorra em 2027, é importante que empresas e proprietários comecem a se preparar desde já. Algumas recomendações práticas incluem:

1. Acompanhar informações oficiais: priorizar comunicados da Receita Federal e órgãos competentes, evitando fake news.

2. Não realizar gastos desnecessários: não há exigência imediata de investimentos em sistemas ou adequações complexas.

3. Mapear impactos: empresas do setor imobiliário podem começar a simular cenários de impacto fiscal com base nos redutores previstos.

4. Buscar orientação especializada: uma contabilidade consultiva pode ajudar a identificar oportunidades de economia tributária e planejar a transição de forma segura.

Com informação de qualidade e planejamento antecipado, a transição para o novo modelo será mais tranquila e estratégica.

A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e a implantação do IVA Dual são passos importantes para a modernização do sistema tributário e para a segurança jurídica no setor imobiliário.

Ao contrário do que circulou em algumas notícias, não haverá aumento de tributação generalizado sobre vendas e locações de imóveis. Pelo contrário: a legislação trouxe reduções e mecanismos de proteção para pequenos proprietários, garantindo equilíbrio fiscal e estímulo ao mercado.

O CIB vai organizar informações, reduzir fraudes e dar mais confiança para proprietários, compradores e vendedores. Já o cronograma da Reforma garante tempo suficiente para adaptação, com testes em 2026 e exigência apenas a partir de 2027.

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Carlos Sampaio
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